Comment déterminer un prix de base pour votre logement locatif
Lorsque l’on se lance dans la location court terme, fixer un prix de base pour son logement est l’une des premières étapes à compléter. Cependant les facteurs à prendre en compte pour fixer un bon prix ne sont pas toujours évidents. Mais alors, qu’est-ce qu’un bon prix de base ? Le meilleur prix pour votre logement est celui qui rendra votre annonce la plus attractive possible tout générant un maximum de revenus.
Pour proposer un prix adéquat beaucoup de caractéristiques entrent en jeu, mais encore faut ils les connaître. Nous verrons donc comment déterminer un prix moyen de base. Il fluctuera ensuite quotidiennement en fonction d’autres facteurs (la saisonnalité, les événements du moment, en semaine ou le weekend etc) que nous verrons dans l’article « La stratégie de tarification qu’est-ce que c’est ? »
Lorsque vous mettrez votre logement sur les plateformes de location comme Airbnb, celles-ci vous conseillent automatiquement un prix selon plusieurs de leurs critères (le prix moyen des logements autour du votre, la saisonnalité, le nombre de clics etc). Un grand nombre de plateformes conseillent un prix inférieur au potentiel réel du logement. En effet, les plateformes de location souhaitent attirer le plus de voyageurs possibles car la commission prélevée sur leurs réservations est plus important que sur celui des propriétaires (pour quelques plateformes c’est l’inverse)
Voyons quelles sont les caractéristiques à prendre en compte pour déterminer le prix de base qui rendra votre logement concurrentiel sur les plateformes de location tout en vous permettant de générer un maximum de revenus.
Le prix fixé n’est pas le prix final
La première chose à savoir est que le prix que vous allez déterminer pour votre logement ne sera pas le prix final affiché sur les plateformes. Il ne prend pas en compte, les taxes, les frais de ménage (si besoin) et les frais que la plateforme de location facture aux invités pour chaque réservation (Airbnb : 6 à 15% | booking.com : 15% | VRBO : 6 à 12%). Sans oublier la commission que la plateforme récupère sur vos gains pour chaque réservation (Airbnb : 3% | booking.com : 15% |VRBO : 499$/an ou 8%) Le prix que vous aurez déterminé représente donc le montant que vous allez toucher pour chaque nuit réservée moins les commissions retenue pas la plateforme. Le prix affiché sera celui que vous avez déterminé plus toutes les taxes, frais de la plateforme ainsi que les frais supplémentaires (si besoin).
Vous pouvez ajouter des frais supplémentaires qui n’apparaitrons pas dans votre prix de base. Par exemple vous pouvez facturer un early check in ou un late check out ou encore l’utilisation de votre place de parking privée. Vous pouvez aussi ajouter des frais supplémentaires si l’invité souhaite amener un animal de compagnie puisque cela entrainera un nettoyage plus approfondi.
Si vous effectuez le ménage de votre logement vous-même, il n’est pas nécessaire d’ajouter des frais de ménage. Cela vous permettra de proposer un prix plus concurrentiel. Cependant si vous déléguez le nettoyage de votre logement à un service de nettoyage professionnel, des frais de ménages seront souvent indispensables pour que votre logement vous soit rentable.
L’apparence de votre logement
Extérieur
En fonction du type de bâtiment et de son âge, l’aspect extérieur de votre logement jouera plus ou moins sur le prix de base à fixer.
Si votre logement se trouve dans un ancien immeuble résidentiel ou dans un duplex en bordure de rue par exemple, l’extérieur de votre bâtiment ne sera pas un argument pour monter votre prix. Les voyageurs qui optent pour des appartements résidentiels se concentrent plus sur l’emplacement du logement et son aménagement intérieur.
Au contraire, si votre logement est muni d’une cour intérieure, d’un jardin, ou simplement une belle façade, il est impératif de le prendre en compte lorsque vous fixerez votre prix. Beaucoup de voyageurs mettent un point d’honneur à louer un logement avec un coin jardin, jardin qu’ils n’ont peut être pas au sein de leur propre demeure. Le fait d’avoir une belle porte d’entrée et de beaux volets fait partie des points qui embellissent une façade.
Assurer vous d’entretenir votre extérieur pour qu’il reste fidèle aux photos de votre description. Tondre la pelouse, arracher les mauvaises herbes et ne pas laisser de branche mortes à trainer sont des petites choses qui maintiendront votre logement tel qu’il est décrit dans vos annonces et photos.
Intérieur
L’aspect intérieur de votre logement est l’un des critères les plus important. En effet ce que recherche avant tout les invités c’est un endroit agréable pour se loger, cuisiner, se détendre et dormir.
Pour déterminer le prix en fonction de votre décoration intérieur, vous devez prendre en compte plusieurs choses.
- La décoration à t’elle été réalisée par un professionnel ? Est-elle harmonieuse ? Suit elle les dernières tendances ? La peinture à t’elle été faite récemment ?
- Quel est l’âge et le type des mobiliers qui garnissent votre logement ?
- Votre logement est-il lumineux ? De qu’elle côté les fenêtres sont elles orientées ?
Si la réponse à ces questions est oui, alors vous pourrez augmenter votre prix en conséquence.
Comme pour l’aspect extérieur, il est indispensable de garder votre logement propre et rangé pour chaque nouvelle réservation.
Les équipements fournis
Les équipements de base d’une cuisine sont généralement le frigo, la cuisinière et le four. Vous pouvez augmenter légèrement le prix à la nuitée si ces équipements de base sont récents (avec interface numérique par exemple). D’autres équipements peuvent ajouter de la valeur à votre logement;
- Avez-vous un lave vaisselle, une machine à café ou encore un micro-onde ?
- Avez-vous une TV dans votre logement ? Si oui, est ce que les chaînes câblées sont disponibles ? La TV a t’elle un accès internet ?Proposez-vous un câble HDMI pour que vos convives se connecte avec leur ordinateur ?
- Avez-vous une machine à laver et une sécheuse dans votre logement ? Mettez-vous à disposition un fer et une planche à repasser ?
- Mettez-vous à disposition un sèche cheveux dans la salle de bain ?
- Y a t’il une climatisation dans votre logement ? Quel type de chauffage avez-vous ? (Si votre logement est munis d’un chauffage au sol cela peut être pris en compte comme un plus.)
Retrouvez plus de détails dans l’article « les essentiels à proposer dans votre logement »
Le nombre de chambres
Comme vous vous en doutez le nombre et le type de chambre que propose votre logement est l’un des facteurs qui influencera le plus le prix par nuit de votre logement. L’écart de prix entre un logement d’une et deux chambres, situé au même endroit est d’environ 15% et baisse à 10% pour une troisième chambre.
Le type de chambre est aussi à prendre en compte. Si vous proposez un seul lit et que ce dernier est un canapé-lit placé dans le salon par exemple vous ne pourrez pas mettre un prix aussi élevé qu’une chambre séparé avec un lit double.
Comme décrit dans le paragraphe services, la taille des lits, la qualité de la literie et du matelas jouera sur le prix à la nuitée. Si vous proposez des lits doubles, le prix sera moins élevé que si vous proposiez des lit Queen ou King Size.
L’emplacement de votre logement
L’emplacement est un point déterminant à la création de votre de prix de base.
En ville
- Si vous habitez en ville l’emplacement précis de votre logement est important. Beaucoup d’invités qui réservent des locations court terme voyagent en avion. C’est donc un avantage si votre logement est placé près d’une station de transport en commun.
- Pour les gens qui arrivent en voiture à votre logement, il est important de mentionner le stationnement. Est-il possible de garer une voiture proche de votre logement ? Si oui, est ce que ces places sont payantes ? Avez-vous un parking privé ?
- Votre logement est-il situé près du centre des affaires, d’une université, d’un bâtiment administratif important ou simplement du centre-ville ? Les professionnels et les étudiants réservent de plus en plus leur logement via les plateformes de location court terme. La proximité de certaines institution pourra être un facteur décisif à leur réservation.
- Y a t’il des attractions touristiques autours de chez vous ? Les logements placés prêt de la vielle ville, du port ou des monuments touristiques de la ville sont plus attractifs et proposent donc un prix plus élevé. Une belle vue est aussi un point à prendre en compte si votre logement est placé en altitude ou en face de l’eau par exemple.
Comme vous pourrez le découvrir dans l’article « La stratégie de tarification qu’est ce que c’est ? », le prix devra être augmenté lorsque des événements saisonniers se dérouleront près de chez vous comme des concerts ou d’importantes rencontres sportives.
À la campagne :
- Vous pouvez augmenter légèrement le prix de la nuitée si votre maison est placé proche d’un village où l’on peut trouver des boutiques, des restaurants et des activités touristiques. Il faut que ce village soit à moins de 20 minutes de voiture pour que ce soit un argument valable.
- Si votre logement se trouve dans un endroit atypique comme dans une forêt, au bord d’un lac ou en altitude cela le mettra en valeur surtout si il y a une belle vue. De plus si il est proche d’une station balnéaire ou proche d’une station de ski vous pourrez augmenter drastiquement votre prix pendant les période estivales et hibernales.
- D’autres activités touristiques peuvent augmenter la valeur de votre maison. Si vous êtes proche de sentiers de randonnées, de pistes de moto-cross/neige, de sports aquatique (bateaux, kayaks, pédalo, ski-nautique etc) il est important de le mentionner dans l’annonce de le prendre en compte dans votre prix.
Les services proposés
Les services que vous proposerez participeront aussi à la détermination de votre prix.
- Proposez-vous une entrée autonome ? En proposant une entrée autonome à vos invités vous leur laissez une certaine flexibilité quant à l’heure de leur arrivée et leur heure de départ puisque vous n’aurez plus besoin d’être présent.
- Proposez-vous des serviettes, tapis de douche propre aux invités ? Quelle est la qualité de vos draps, quelle est la dimension des lits, est ce que les matelas sont confortables? Les voyageurs réserve avant tout un logement pour dormir. La qualité du sommeil de vos invités influencera beaucoup la qualité générale de leur séjour.
- Mettez à disposition du savon, gel douche et shampoing pour les invités ? Fournissez aussi les essentiels de cuisine comme l’huile d’olive, Sel/Poivre et sucre, thé/café ? Beaucoup de voyageurs oublie ou ne souhaite pas s’encombre des essentiels de cuisine et de salle de bain.
- Le ménage est-il réalisé par des professionnels ? La propreté est une chose essentielle à votre logement. Même si il ne peut pas influencer votre prix de base car votre logement se doit d’être propre pour vos invités, il influencera les commentaires que laisseront vos invités et par conséquent le nombre de réservation;
- Proposez-vous une place de parking privée ? Si oui la faites-vous payer ? Si vous ne faite pas payer votre place de parking privé, vous pouvez la prendre en compte pour augmenter votre prix.
Plus la qualité de vos services ressemblerons à une prestation hôtelière, plus vous pourrez fixer un prix élevé à votre logement.
Rapide étude de la concurrence
Une fois tous ces points pris en compte, vous pouvez étudier la concurrence en regardant le prix des locations proches de la votre dont les caractéristiques sont identiques. Cela vous donnera une idée d’un bon prix de base. Le fait que votre prix soit avantageux ou non pour un locataire dépendra principalement du prix des annonces similaires qui se trouvent proches de votre logement.
Pensez à regarder quels sont les services proposés, les équipements mis à disposition et l’aspect générale du logement pour le comparer au votre. Vous verrez tout de suite si votre prix est juste ou non. Pour être sûr que cette vérification soit exacte, comparez uniquement le prix de votre logement avec des annonces qui ont déjà reçu des commentaires positifs.
Si votre logement inclus de meilleures caractéristiques et/ou plus de services, il est normale que votre logement soit plus cher. Cependant si pour la même prestation votre prix est trop élevé, vous devrez le baisser un peu pour être compétitif avec les autres logements.
Pour conclure
En prenant en compte tous les points qui rendent votre logement avantageux pour les locataires et ce qu’ils vous manquent vous pourrez fixer un prix moyen à votre habitation. Vérifiez rapidement les annonces similaires à la votre pour vous assurer que votre prix n’est ni trop haut ni trop bas.
Une fois que vous aurez fixer un prix de base, celui va fluctuer en fonction de la saisonnalité et de la demande en vigueur lors des différentes réservations. Découvrez notre article sur la stratégie de tarification court terme.
